முதலீட்டுத் திட்டங்கள் தயார்..! - வரி சேமிக்க ரெடியா?

முதலீட்டுத் திட்டங்கள் தயார்..! - வரி சேமிக்க ரெடியா?

உங்கள் முதல் செலவு சேமிப்பாக இருக்கட்டும் என்பார்கள் அனுபவசாலிகள். மாதச் சம்பளக்காரர்களின் முதல் செலவு, வரி சேமிப்புக்கான முதலீடாக இருக்கட்டும் என்பார்கள் நிதி ஆலோசகர்கள்.

ஒவ்வொரு ஆண்டும் வரியை சேமிக்க வேண்டும் என்கிற எண்ணம் நம்மவர்களுக்கு வருவது ஜனவரி மாதத்துக்குப் பிறகுதான். வாங்குகிற சம்பளத்தில் பாதியை வரி சேமிக்கக் கொடுத்துவிட்டு, சண்டை சச்சரவுகளுடன் நாளைக் கடத்துவதைவிட இன்றே, இப்போதே திட்டமிட்டால் கடைசிநேர டென்ஷனும் இருக்காது. நல்ல லாபம் தரும் திட்டத்திலும் முதலீடு செய்து அதிக லாபத்தையும் சம்பாதிக்க முடியும்.
வரி சேமிப்புக்கான முதலீடு செய்வதற்குமுன் முக்கியமாக இரண்டு விஷயங்களை ஒருவர் செய்தாக வேண்டும். அதில், முதலில் வருவது ஆயுள் காப்பீடு பாலிசி. இதுநாள் வரை நீங்கள் ஆயுள் காப்பீடு பாலிசியை எடுத்த தில்லையா? முதல் காரியமாக அதை எடுங்கள். அதன் கவரேஜ் உங்கள் ஆண்டு சம்பளத்தைப்போல் பத்து மடங்குக்கு மேல் இருக்கிற மாதிரி பார்த்துக் கொள்ளுங்கள். ஏற்கெனவே பாலிசி எடுத்தவர்கள் முடியும் பட்சத்தில் கூடுதல் பிரீமியம் கட்டி கவரேஜை அதிகரித்துக் கொள்ளுங்கள். அல்லது புது பாலிசியை எடுங்கள். குறைந்த செலவில் அதிக கவரேஜ் என்கிறபோது டேர்ம் பிளான் சரியானதாக இருக்கும்.
இரண்டாவது, மருத்துவச் செலவு என்பது ஏகத்துக்கும் எகிறிக் கிடக்கும் நிலையில் உங்களுக்கும் உங்கள் குடும்பத்துக்கும் ஹெல்த் இன்ஷூரன்ஸ் பாலிசி எடுத்துக் கொள்வது அவசியத்திலும் அவசியம். இந்த இரண்டு விஷயங் களையும் நீங்கள் ஏற்கெனவே செய்து முடித்தாகி விட்டது எனில், இனி அடுத்த விஷயங்களுக்குப் போகலாம்.
நடப்பு 2011-12 ஆண்டில் வரியை மிச்சப்படுத்த எந்தெந்த வழிகள் இருக்கின்றன என்ற விவரம் இதோ..!

பணியாளர் பிராவிடென்ட் ஃபண்ட் (இ.பி.எஃப்)

தனியார் நிறுவனங்களில் பணிபுரிபவர்களின் அடிப்படை சம்பளம் மற்றும் பஞ்சப்படியில் 12% சம்பளத்தில் பிடிக்கப்படும். இந்த முதலீடு மற்றும் வட்டி வருமானத்துக்கு வரி இல்லை. இதில் முதலீடு செய்யப்படும் பணத்துக்கு இப்போது 9.5% வட்டி கொடுக்கப்படுகிறது. நடப்பு ஆண்டில் இந்த வட்டி இன்னும் அதிகரிக்க வாய்ப்பு இருக்கிறது. அந்த வகையில் விருப்பத்தின் அடிப்படையில் கூடுதலாக கொஞ்சம் பணத்தை இந்த திட்டத்தில் முதலீடு செய்வது லாபமாக இருக்கும். முற்றிலும் பாதுகாப்பான முதலீடு இது. ரிஸ்க் எடுக்க விரும்பாதவர்களுக்கு ஏற்றது.

பப்ளிக் பிராவிடென்ட் ஃபண்ட் (பி.பி.எஃப்)

அமைப்பு சாராத தொழிலா ளர்களுக்காக கொண்டு வரப்பட்டி ருக்கும் இந்த திட்டத்தில் யார் முதலீடு செய்தாலும் வரிச்சலுகை கிடைக்கும். நிதி ஆண்டில் அதிகபட்சம் 70,000 ரூபாய் வரை செய்யப்படும் முதலீட்டுக்கு மட்டும்தான் வரிச்சலுகை பெற முடியும். இதுவும் முற்றிலும் பாது காப்பான முதலீடு. 15 ஆண்டுகாலத் திட்டமான இதில், வட்டி 8%தான் என்பது சற்று யோசிக்க வேண்டிய விஷயம். வருமானத்துக்கு வரி இல்லை.

ஃபிக்ஸட் டெபாசிட்

ஐந்தாண்டு காலம், லாக் இன் பீரியட் கொண்ட வங்கி ஃபிக்ஸட் டெபாசிட்டில் முதலீடு செய்து வரிச்சலுகை பெறலாம். வட்டி 8.5-9%. மூத்த குடிமக்களுக்கு 0.25-0.5% கூடுதல் வட்டி. பி.பி.எஃப்.வுடன் ஒப்பிடும்போது, குறைந்த லாக் இன் பீரியட். ஆனால், வருமானத்துக்கு வரி கட்ட வேண்டும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

தேசிய சேமிப்பு பத்திரங்கள் (என்.எஸ்.சி)

தபால் அலுவலக சேமிப்பு பத்திரத்தில் செய்யப்படும் இந்த முதலீட்டுக்கு வரிச்சலுகை கிடைக்கும். ஆறு ஆண்டுகாலத் திட்டமான இதில் வட்டி 8% கிடைக்கும். பாதுகாப்பான முதலீடுதான். ஆனால், வட்டிக்கு வரி கட்ட வேண்டி வரும்.

பென்ஷன் பிளான்

இன்ஷூரன்ஸ் மற்றும் மியூச்சுவல் ஃபண்ட் நிறுவனங் களின் பென்ஷன் திட்ட முதலீட் டுக்கு வரிச்சலுகைக் கிடைக்கும். புதிய பென்ஷன் திட்டத்தில் செய்யப்படும் முதலீட்டுக்கும் வரிச்சலுகை உண்டு. பென்ஷன் தொகைக்கு வரி உண்டு. பி.எஃப். திட்டத்தில் சேர முடியாதவர்கள், சுயதொழில் செய்பவர்கள் இவற்றில் முதலீடு செய்யலாம்.

மூத்த குடிமக்கள் சேமிப்புத் திட்டம்

ஐந்தாண்டுகள் 'லாக் இன் பீரியட்’ கொண்ட மூத்த குடி மக்கள் சேமிப்புத் திட்டம் தபால் அலுவலங்களில் இருக்கிறது. இதில் 9% வட்டி கிடைக்கும். வருமானத் துக்கு வரி உண்டு.

வரி சேமிப்பு ஃபண்ட்

அதிக வருமானம் வேண்டும், வருமானத்துக்கு வரி இருக்கக் கூடாது. ரிஸ்க் இருந்தாலும் பரவாயில்லை என்கிறவர்களுக்கு ஏற்ற வரிச் சேமிப்பு முதலீடாக 'பங்குச் சந்தை சார்ந்த மியூச்சுவல் ஃபண்ட்’ (இ.எல்.எஸ்.எஸ்) திட்டம் இருக்கிறது. ஒரு நேரத்தில் குறைந்தது 500 ரூபாய்கூட இதில் முதலீடு செய்யலாம் மூன்றாண்டு கால 'லாக் இன் பீரியட்’, டிவிடெண்ட் மற்றும் வருமானத் துக்கு வரி இல்லை. ஆனால், பங்குச் சந்தை சரியும் பட்சத்தில் நம் முதலீடு கொஞ்சம் குறையவும் வாய்ப்புண்டு என்பதை மறந்து விடக் கூடாது.

ஆயுள் காப்பீடு பாலிசிகள்

லைஃப் இன்ஷூரன்ஸ் பாலிசிகளுக்கு கட்டும் பிரீமியத்துக்கு வரிச்சலுகை இருக்கிறது. டேர்ம் பிளான், எண்டோவ்மென்ட், யூலிப் பாலிசிகளுக்கு கட்டப்படும் பிரீமியம் மற்றும் ஆதாயத்துக்கு வரி இல்லை.

வீட்டுக் கடன் அசல்

குடியிருப்பதற்காக வீட்டைக் கடனில் வாங்கியிருந்தால், திரும்பச் செலுத்தும் அசலுக்கு வரிச்சலுகை இருக்கிறது. கணவன்/மனைவி சேர்ந்து கூட்டாக வீட்டுக் கடன் வாங்கி, தனித் தனியாக வரி விலக்கு கோரினால் கூடுதல் வரியை மிச்சப்படுத்த முடியும்.

கல்விக் கட்டணம்

பள்ளி மற்றும் கல்லூரிகளில் படிக்கும் மகன்/மகளுக்கு பெற்றோர் கட்டும் கல்விக் கட்டணத்துக்கு வரிச்சலுகை கோரலாம். இந்த சலுகை இரண்டு பிள்ளைகளுக்குதான் கிடைக்கும். கணவன், மனைவி இருவரும் வருமானம் ஈட்டும் பட்சத்தில் இரு பிள்ளைகள் என்றால் ஒருவருக்கு தந்தையும், மற்றவருக்கு தாயும் வரிச்சலுகை பெறலாம்.
மேற்கண்ட அனைத்து முதலீடு மற்றும் செலவு எல்லாம் சேர்த்து நிதி ஆண்டில் 80 - சி பிரிவின் கீழ் அதிகபட்சம் ஒரு லட்சம் ரூபாய்க்கு மட்டுமே வரிச்சலுகை பெற முடியும்.

செலவுகளுக்கும் வரிச்சலுகை

நாம் செய்யும் பல முக்கிய செலவுகளுக்கும் வரிச்சலுகை கிடைக்கும்.

வீட்டு வாடகை - 10 (13 ஏ)

வசிக்கும் வீட்டுக்கு கொடுக்கும் வாடகைக்கு வரி தள்ளுபடி பெறமுடியும். வசிக்கும் நகரம், பணியாளர்பெறும் வீட்டு வாடகைப்படி ஆகியவற்றைப் பொறுத்து இந்த வரிக் கழிவு இருக்கிறது. வீட்டு உரிமையாளரிட மிருந்து ரசீது பெறுவதோடு, அவரின் பான் எண்ணை குறிப்பிட வேண்டும்.

மெடிக்ளைம் - 80 டி

தனக்கு மற்றும் தன் குடும்பத்துக்கான மெடிக்ளைம் பிரீமியத்தில் ஆண்டுக்கு 15,000 ரூபாய் (மூத்த குடிமக்களுக்கு 20,000 ரூபாய்) வரை வரிச்சலுகை கிடைக்கும். பெற்றோருக்கு கட்டும் பிரீமியத்துக்கும் சேர்த்து பிள்ளைகள் வரிச்சலுகை பெற முடியும்.

கல்விக் கடன் - 80 இ

வரி கட்டுபவர் தன் உயர் கல்விக்காக வாங்கும்/வாங்கிய கடனில் வட்டியில் வரிச்சலுகை இருக்கிறது. எட்டு ஆண்டுகளுக்கு கட்டும் வட்டிக்கு மட்டுமே வரிச்சலுகை கிடைக்கும். திரும்பக் கட்டும் அசலுக்கு வரிச்சலுகை இல்லை.

வீட்டுக் கடன் வட்டி - 24 பிரிவு

திரும்பக் கட்டும் வீட்டுக் கடன் வட்டியில் ஒரு நிதி ஆண்டில் அதிகபட்சம் 1.5 லட்ச ரூபாய் வரை வரிச் சலுகை கிடைக்கும். வீட்டை வாடகைக்கு விட்டிருக்கும் பட்சத் தில் முழுவட்டிக்கும் வரிச்சலுகை உண்டு. ஆனால், வாடகையை வருமானமாக காட்டியிருக்க வேண்டும்.

கவனிக்க..!

புதிய வருமான வரிச் சட்டம் 2012-13-ம் ஆண்டில் அமல் படுத்தப்பட இருக்கிறது. அதில், தற்போதுள்ள பல விஷயங்கள் மாற்றப்படுகிறது. குறிப்பாக, இன்ஷூரன்ஸ் பாலிசியில் டேர்ம் பிளான் மற்றும் ஆண்டு பிரீமியத்தைபோல் 20 மடங்கு கவரேஜ் இருக்கும் பாலிசிகளுக்கு தான் வரிச்சலுகை என்று சொல்லப்பட்டிருக்கிறது. இதை கவனத்தில் கொண்டு இப்போதே பாலிசி எடுப்பது அவசியம்.
இதேபோல் இ.எல்.எஸ்.எஸ். ஃபண்ட் முதலீட்டுக்கு தற்போதைய நிலையில் புதிய வருமான வரிச் சட்டத்தில் வரிச்சலுகை இல்லை. எனவே, ஃபண்டில் எஸ்.ஐ.பி. முறையில் முதலீடு செய்பவர்கள், 2012 மார்ச் மாதம் முடியும்படி பார்த்துக் கொள்ளவது நல்லது.
சொல்ல வேண்டியதைச் சொல்லியாச்சு. இனி உடனடியாக களத்தில் இறங்க வேண்டியது நீங்கள்தான்!

- சி.சரவணன்

Source - Vikatan Magazine

முதற்படி முதலில் படி! - 26

முதற்படி முதலில் படி!

இரு அத்தியாயங்களில் சில மதிப்பீட்டு முறைகள் பற்றி கண்டோம். இப்போது மதிப்பீட்டு முறைகளின் தொடர்ச்சியாக, 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட் முறை’ (Replacement Cost Method) பற்றி காண்போம். இம்முறைக்கும் புத்தக மதிப்பு முறைக்கும் சிறிய தொடர்பு உண்டு என்று கூறலாம். புத்தக மதிப்பு முறை கடந்த கால (புத்தகத்தில் உள்ள மதிப்பு) மதிப்பைக் கொண்டு கணக்கிடுவதாகும்.

ஆனால், 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட் முறை’ தற்போது அந்த தொழிலைத் தொடங்கினால் எவ்வளவு செலவாகும் என்று கணக்கிடுவதாகும்.
உதாரணத்திற்கு நீங்கள் ஜல்லி உடைக்கும் தொழிற்சாலையை நடத்துகிறீர்கள் என்று வைத்துக் கொள்வோம். நீங்கள் தொழில் தொடங்கி சில ஆண்டுகள் ஆகிவிட்டன. சில காரணங் களினால் உங்களால் தொழிலை சரிவர நடத்த முடியவில்லை என்பதால் அதை வேறு யாருக்காவது விற்றுவிட முடிவு செய்கிறீர்கள். உங்கள் தொழிற் சாலையில் உள்ள இயந்திரங்கள் எல்லாம் நல்ல நிலையில் உள்ளன - தேய்மானத்தைத் தவிர! உங்கள் தொழிற்சாலையின் புத்தக மதிப்பு ரூபாய் ஐந்து லட்சம். ஆனால், விற்பதற்காக நீங்கள் சொல்லும் விலையோ, ரூபாய் பத்து லட்சம்.
உங்கள் ஊரில் கட்டடம் கட்டும் புரமோட்டர் ஒருவர் உங்கள் தொழிற்சாலையை வாங்க விருப்பமாக இருக்கிறார். ஏற்கெனவே நடந்துவரும் ஒரு தொழிற்சாலையை வாங்குவதற்கும், புதிதாக ஒரு தொழிற்சாலையை ஆரம்பிப்பதற்கும் இடையே இருக்கும் வித்தியாசத்தையும் கணக்குப் போட்டு பார்க்கிறார். இன்றைய நிலையில் புதிதாக ஒரு தொழிற்சாலையைத் தொடங்க 15 லட்ச ரூபாய் ஆகும் என்பது அவர் போட்ட கணக்கு. அதே சமயம், உங்கள் தொழிற்சாலையின் உபகரணங்கள் பழையதாக இருப்பதால் நீங்கள் பத்து லட்சம் தான் கேட்கிறீர்கள். அவருக்கோ ஐந்து லட்ச ரூபாய் குறைவில், இயங்கிக் கொண்டிருக்கும்   தொழிற்சாலை கிடைக்கிறது என்று நினைத்து உங்களுடன் பேச ஆரம்பிக்கிறார்.  ஆக வாங்குபவர் 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட்’டை ஒப்பிட்டுப் பார்த்து உங்களிடம் டீல் பேசுகிறார். தொழில் நன்றாக நடந்து கொண்டிருக்கும்பட்சத்தில், 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட்’டைவிட கொஞ்சம் அதிகமாகவே நீங்கள் கேட்கலாம். இந்த 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட்’டை எவ்வாறு கணக்கிடலாம்?
உபகரணங்களுக்கான விலையை இரண்டு அல்லது மூன்று தயாரிப்பாளர்களிடம் 'கொட்டேஷன்’ கேட்டுப் பெறலாம். இடத்தின் விலைக்கான மதிப்பை அறிந்து கொள்ளலாம். கட்டடம் மற்றும் மதில் சுவர் கட்டுவதற்கான கொட்டேஷனை ஒரு என்ஜினீயரிடம் பெறலாம். இயந்திரங்களை அமைப்பதற்கான செலவை நீங்கள் இயந்திரம் வாங்கப் போகும் நிறுவனத்திடமே கொட்டேஷனாகப் பெற்றுக் கொள்ளலாம். வாகனங்களுக்கான விலையை ஒரு வாகன டீலரிடம் இருந்து கொட்டேஷனாகப் பெறலாம். மீதி விலைகளை உங்களுக்குத் தெரிந்த அளவில் நீங்கள் கணக்கிட்டுக் கொள்ளலாம். அல்லது ஒரு கன்சல்டன்ட் உதவியை நாடலாம். பெரிய தொழிற்சாலையாக இருக்கும் பட்சத்தில் பெஞ்ச்மார்க் ரேட்டை எடுத்துக் கொண்டு 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட்’டை கணக்கிடலாம்.
இந்த மதிப்பீட்டு முறையில் சாதக-பாதகங்கள் என்னென்ன?

பாதகங்கள்:

இந்த முறையில் தொழிலில் இருந்துவரும் கேஷ் ஃபுளோவோ அல்லது தொழிலின் மதிப்பையும் எதிர்கால வாய்ப்புக் களையும் யாரும் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்வதில்லை. இது அன்றைய தேதியில் ஒரு தோராய மான மதிப்புத்தானே தவிர மிகவும் துல்லியமானது என்று எடுத்துக் கொள்ள முடியாது. இதை ஒரு ஒப்பீட்டு மதிப்பாக எடுத்துக் கொள்ளலாமே தவிர, இதையே மதிப்பாக எடுத்துக் கொள்ள முடியாது - ஏனென்றால் தொழிலில் வேறு பல காரணிகள் உள்ளன.
சாதகங்கள் என்று பார்த்தால் ஒரு தொழிலை ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பதற்கு இந்த முறை ஓர் அருமையான உபகரணமாகும். அதிக விலை கொடுக்கிறோமா, குறைவான விலை கொடுக்கிறோமா அல்லது சரியான விலைதான் கொடுத்து வாங்குகிறோமா என்பது தெரியவரும். அதைப்போலவே பங்குச் சந்தையில் சில துறைகள் சில சமயங்களில் சில காரணங் களுக்காக அடிபட்டு இருக்கும். அப்போது அப்பங்குகள் 'ரீப்ளேஸ் மென்ட் காஸ்ட்’டைவிட மிகவும் குறைவான விலைக்கு கிடைக்கும். கான்ட்ரா முதலீட்டாளர்கள் அதுபோன்ற பங்குகளை குறி வைத்து வாங்கிச் சேர்ப்பார்கள்.
அதிக கடன் உள்ள நிறுவனங்கள், 'ரீப்ளேஸ்மென்ட் காஸ்ட்’டைவிட மிகக் குறைவான விலையில் சில சமயங்களில் கிடைக்கும். அதுபோன்ற தருணங்களில் மீதி அளவுகோல்களை கண்டறிந்து கவனத்துடன் முதலீட்டாளர்கள் முதலீடு செய்ய வேண்டும்.

வொர்ஸ்ட் கேஸ்/பெஸ்ட் கேஸ் முறை:

பொதுவாக எந்த ஒரு சொத்தையும் வாங்குபவர் அது இன்னும் விலை ஏறும் அல்லது அதனால் அவருக்கு லாபம் உண்டாகும் என்று நினைத்து வாங்குவார். சொத்தை விற்பவர் அதற்கு எதிர்மறையாக சிந்திப்பார். சுருக்கமாகச் சொன்னால், வாங்குபவர் பாசிட்டிவ் ஆகவும், விற்பர் நெகட்டிவ் ஆகவும் சிந்திப்பார்கள். பாசிட்டிவ் ஆக நினைப்பவர் எல்லாமே நல்லதாக நடக்கும் என்று நினைப்பார். அதனால் வாங்கும்போது சற்று விலை அதிகமாக கொடுத்து வாங்க தயங்க மாட்டார். ஆனால், வாங்கியபிறகு அந்த சொத்தின் விலை குறைய வாய்ப்பிருக்கிறது. அப்போது சற்று அதிக விலை கொடுத்து வாங்கியவர் மனச்சோர்வுக்கு உள்ளாவார். அவ்வாறு சோர்வடையாமல் இருப் பதற்குத்தான் இந்த வொர்ஸ்ட் கேஸ்/பெஸ்ட் கேஸ் ஆய்வு.
எந்த ஒரு முதலீடானாலும் (பங்கு முதலீடு உட்பட) ஏற்ற இறக்கம் இருக்கும். முதலீடு செய்தபிறகு அதன் விலை நமது கட்டுப்பாட்டில் இருக்காது. ஆனால், என்ன விலை கொடுத்து வாங்குகிறோம் என்பது நமது கட்டுப்பாட்டில்தான் உள்ளது. ஆகவே, நமது முதலீட்டில் வெகுவாக பணத்தை இழக்கக் கூடாது என்றால், பங்குகளையோ அல்லது தொழில்களையோ அல்லது சொத்தையோ வாங்கும் போது மிக கவனத்துடன் வாங்க வேண்டும். வாங்குவதற்கு முன்னால் செய்யும் ஆய்வில், இந்த சொத்தை (அனைத்தும் இந்த வார்த்தைக்குள் அடக்கம் - பங்கு முதலீடு உட்பட) உலகமே கவிழ்ந்து விடும் நிலையில் இருந்தால் எந்த விலைக்கு வாங்கலாம் என்று ஆராய வேண்டும். அதுதான் வொர்ஸ்ட் கேஸ் விலை. இதற்கு அந்த சொத்தின் கடந்த கால விலையையும் (மிகவும் மோசமான நேரங்களில்) உபயோகித்துக் கொள்ளலாம். பங்குச் சந்தையில் 52 வார லோ மற்றும் லைஃப் டைம் லோ போன்ற விலைகளை வாங் கும் முன்பு பார்க்க வேண்டும்.

அதேபோல் உலகமெல்லாம் ரோஜாப் பூக்களாக இருந்தால் (எல்லாமே நல்லதாக இருந்தால்) இந்த சொத்தின் விலை என்னவாக இருக்கும் என்பதையும் ஆராய வேண்டும். பங்குச் சந்தையில் 52 வார ஹை மற்றும் லைஃப் டைம் ஹை விலைகளை ஆய்விற்கு எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும். இது பெஸ்ட் கேஸ் விலை ஆகும். இந்த இரண்டு விலைகளையும் ஆராயும்போது நாம் சரியான விலைதான் கொடுத்து வாங்குகிறோமா அல்லது எந்த அளவு பிரீமியத்தில்/ டிஸ்கவுன்டில் வாங்குகிறோமா என்பது புரியவரும்.
இந்த ஆய்விற்கு வளர்ந்த நாட்டுப் பொருளாதாரங்கள், கடந்த பல ஆண்டுகளில் மிகவும் மோசமான மற்றும் சிறப்பான காலங்களில் எவ்வளவு வருமானத்தைத் தந்துள்ளன அல்லது எவ்வளவு குறைவாக/அதிகமாக சொத்துக்களின் விலை கள் சென்றுள்ளன என்பதை எடுத்துக் கொள்ளலாம்.
அதேபோல் வட்டி விகித ஏற்றயிறக்கம்போல், சுழற்சியில் அடிக்கடி நடந்து கொண்டிருக்கும் நிகழ்வுகளையும் ஆய்வில் எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும். உதாரணத்திற்கு வட்டி விகிதம் குறைவாக இருப்பது பங்குச் சந்தைக்கு நல்லது. அதிகமாக இருந்தால் நிறுவனத்தின் லாபம் குறைந்து, பங்கு விலைகளிலும் வீழ்ச்சி ஏற்படச் செய்யும். அதே சமயம் வட்டி விகிதம் ஏறாமலே இருப்பது (ஜப்பானைப் போல்) பொருளாதாரம் அடிபட்டு கிடப்பதைக் குறிக்கும். அதுவும் நல்லதல்ல.
உதாரணத்திற்கு வட்டி விகிதங் கள் அதிகமாக இருக்கும்போது வங்கிப் பங்குகளை வாங்கினால் விலை மலிவாகக் கிடைக்கும். ஆகவே, அப்பங்குகள் சென்ற வட்டிவிகித சுழற்சியில் என்ன விலையில் கிடைத்துள்ளன என்று நிகழ்கால விலையுடன் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க வேண்டும். அப்போது அதன் விலை பிரீமியத்தில் (அதிகமாக) உள்ளதா அல்லது டிஸ்கவுன்டில் (குறைவாக) உள்ளதா என்று தெரியவரும். அதை வைத்து இந்த பங்கை வாங்க இது சரியான தருணமா அல்லது விற்கத் தகுந்த தருணமா என்று தெரிந்து கொள்ளலாம்.

(படி ஏறுவோம்)

Source - Vikatan Magazine

முதற்படி முதலில் படி! - 25

முதற்படி முதலில் படி!

வேறு எப்படியெல்லாம் மதிப்பீடு செய்யலாம்?
 சென்ற வாரம் பி/இ முறையில் எவ்வாறு பங்குகளையும் தொழில்களையும் மதிப்பிடுவது என்று பார்த்தோம்... இவ்வாரம் பிற முறைகளில் மதிப்பீடு செய்வது பற்றி குறிப்பிட்டுள்ளோம்.

புத்தக மதிப்பு முறை மூலம் மதிப்பிடுதல்:

சென்ற வாரம் ஒரு கஸ்டமர் அவர் வாங்கப் போகும் நிறுவனத்தின் தளவாடச் சாமான்களின் மதிப்பைத்தான் கொடுப்பதற்கு தயாராக இருந்தார் என்று கூறினேன் அல்லவா? அவர் சொன்னது கிட்டத்தட்ட அந்த நிறுவனத்தின் புத்தக மதிப்பைத் தான். நிறுவனத்தின் புத்தக மதிப்பில், அவர் அந்நிறுவனத்தை விலைக்கு வாங்க முயன்றார். ஆனால் விற்பவரோ ஒப்புக் கொள்ளவில்லை. நிறுவனத்தின் அல்லது பங்கின் புத்தக மதிப்பை சரியாக கணக்கிட்டு அதன் மூலம் நிறுவனத்தின்/ பங்கின் மதிப்பைக் கண்டறிவதுதான் புத்தக மதிப்பீட்டுமுறை ஆகும்.
புத்தக மதிப்பை வைத்து கணக்கிடுவது எல்லாத் தொழில் களுக்கும் பொருந்தாது. உதாரணத் திற்கு நீங்கள் ஒரு டிபார்ட்மென்ட் ஸ்டோர் வைத்துள்ளீர்கள். அந்த ஸ்டோரை நீங்கள் ஆரம்பித்து 15 வருடங்கள் ஆகிவிட்டன என்று வைத்துக் கொள்வோம். உங்கள் ஸ்டோரின் தற்போதைய தளவாடச் சாமான்களின் மதிப்பு  10 லட்சம் ரூபாய் என்று வைத்துக் கொள்வோம். உங்கள் ஸ்டோரின் ஆண்டு நிகர லாபம் சுமார் 15 லட்சம் என்று வைத்துக் கொள்வோம். நீங்கள் உங்கள் ஸ்டோரின் புத்தக மதிப்பில், அந்த ஸ்டோரை வெளிநபருக்கு விற்க தயாராக இருப்பீர்களா? சற்று சிந்தியுங்கள்!

ஆக ஒன்றை உறுதி செய்து கொள்ளுங்கள் - ஒவ்வொரு மதிப்பீட்டு முறையும் ஒவ்வொரு விதமான தொழில்களுக்குத்தான் உகந்தது. சேவைப் பொருளாதார நிறுவனங்களுக்கு (சர்வீஸ் இண்டஸ்ட்ரிஸ்) புத்தக மதிப்பீட்டு முறை ஒத்துவராது. கேப்பிட்டல் இன்டென்ஸிவ் என்று சொல்லக்கூடிய அதிகமாக மூலதனம் தேவைப்படும் தொழில்களை (ஷிப்பிங், மின்சாரம் தயாரிப்பு, வங்கி மற்றும் ஃபைனான்ஸ் துறை) புத்தக மதிப்பை வைத்து கணக்கிடலாம்.
அதேபோல் பழைய பொருளா  தார தொழில்கள் பலவற்றை புத்தக மதிப்பீட்டை அடிப்படையாகக் கொண்டு மதிப்பிடலாம். புத்தக மதிப்பைவிட எப்பொழுது குறைவாக வாங்கலாம்? எதுபோன்ற நிறுவனப் பங்குகளை அச்சமயத்தில் வாங்கலாம்?
வளர்ச்சி அதிகம் இல்லாத துறைகள்/ பங்குகள், கடன் அதிகம் உள்ள நிறுவனங்கள் தங்களது புத்தக மதிப்பைவிட குறைவாக கிடைக்கலாம்.
நம் நாட்டு பொருளாதாரத்தில் பிரச்னைகள் இருக்கும்பொழுதோ அல்லது நல்ல நிறுவனங்களில் பிரச்னைகள் எழும்பொழுதோ அல்லது நல்ல நிறுவனங்களைப் பற்றி அதிகமாக வெளியுலகுக்கு பரிச்சயம் இல்லாமல் இருக்கும் பொழுதோ நிறுவனங்கள்/ நிறுவனப் பங்குகள் தங்களது புத்தக மதிப்பிலிருந்து குறைவாக கிடைக்க வாய்ப்புள்ளது. அது போன்ற சமயங்களில் நல்ல வரலாறு உள்ள தரமான நிறுவனப் பங்குகளாகப் பார்த்து வாங்குவது நல்லது.

மேலும் பல சமயங்களில் நிறுவனங்கள் தங்களது சொத்துக் களை வாங்கிய விலையிலேயே புத்தகத்தில் காண்பித்துக் கொண்டிருப்பார்கள். அதுபோன்ற பங்குகளில் மதிப்பு மறைந்து இருக்கும். அப்பங்குகளை ஆராய்ந் தறிந்து வாங்கினால் நல்ல லாபத்தை ஈட்டலாம்.
கடந்த பத்துப் பதினைந்து ஆண்டுகளில் ரியல் எஸ்டேட் நம் நாட்டில் வெகுவாக உயர்ந்துள்ளது. பல நிறுவனங்கள் இன்னும் தங்களது ரியல் எஸ்டேட்டை அக்காலத்தில் வாங்கிய விலை யிலேயே புத்தகத்தில் காண்பித்துக் கொண்டிருக்கின்றன. சமீப காலத்தில் வடநாட்டில் உள்ள சில
டெக்ஸ்டைல் துறையைச் சார்ந்த பங்குகள் திடீரென்று உயர்வதற்குக் காரணம் - அவற்றின் வசம் உள்ள காலியிடங்களில் குடியிப்பு மற்றும் வர்த்தகக் கட்டடங்களை கட்டி விற்று வருவது அல்லது வாடகைக்கு கொடுத்து வருவதன் மூலம் வருமானம்  ஈட்டுவது தான்.
புத்தக மதிப்பை வைத்து மதிப்பிடும் முறையை முதலீட்டா ளர்கள் கவனத்துடன் பயன்படுத்த வேண்டும். பியர் குரூப் உண்டு பண்ணி, பி/பிவி (பங்கின் சந்தை விலை/ புத்தக மதிப்பு) கண்டுபிடித்து ஒப்பிட்டுப் பார்த்தால், எந்தப் பங்கு முதலீட்டிற்கு உகந்தது என்று தெரிய வரும். தனியாக ஒரு பங்கின் புத்தக மதிப்பை மட்டும் வைத்தோ அல்லது பி/பிவி-யை மட்டும் வைத்தோ முதலீடு செய்யாதீர்கள்! ஏனென்றால் புத்தக மதிப்பைவிட மிகவும் விலை குறைவாகக் கிடைக்கும் சில நிறுவனங்கள் மிகவும் மோசமான நிலையில் இருக்க வாய்ப்புள்ளது. ஆகவே, பியர் குரூப்பை வைத்து ஒப்பிட்டு அல்லது வேறு பங்குகளுடன்/ தொழில்களுடன் வைத்து ஒப்பிட்டு முதலீடு செய்யுங்கள்.

சந்தை மதிப்பு முறை மூலம் மதிப்பிடுதல்:

சென்ற வாரம் ஒருவர் தான் பிளாட் வாங்குவதற்காக சந்தை விலையை ஒப்பிட்டுப் பார்த்ததை கண்டோம் அல்லவா? சந்தையில் மக்கள் வாங்க/ விற்க ரெடியாக இருக்கும் விலையை வைத்து கணக்கிடுவதுதான் இந்த முறை. இந்த முறையில் சாதகமும் உள்ளது;
அதே சமயத்தில் எந்த முறையையும் போல பாதகமும் உள்ளது. முதலில் பாதகத்தைப் பார்த்து விடுவோம்.
சந்தை விலை பலவற்றை வைத்து நிர்ணயிக்கப்படுகிறது - அவற்றில் முக்கியமான ஒன்று டிமாண்ட் மற்றும் சப்ளை. சந்தை உச்சத்திற்கு செல்வதும் பிறகு பாதாளத்திற்கு வருவதும் சகஜமான ஒன்று. ஆனால் நம்மில் இன்னும் பல அமெச்சூர் முதலீட்டாளர்கள் உச்சியில் வாங்குவதும் பிறகு திட்டிக்கொண்டு பாதாளத்தில் விற்பதும் சகஜம்.
சந்தை உச்சியில் இருக்கும்போது பல பங்குகளின்/ நிறுவனங்களின் மதிப்பு, டிமாண்ட் அதிகமாக இருப்பதால், எட்ட முடியாத தூரத்தில் இருக்கும். இதுபோல் அதிக விலையில் வாங்கி பிறகு வருத்தப்படுவது சிறிய முதலீட் டாளர்கள் மட்டும் அல்ல - டாடா போன்ற நிறுவனங்களுக்கும் அனுபவம் உண்டு.
2007-ல் டாடா ஸ்டீல் நிறுவனம் பிரிட்டனைச் சார்ந்த கோரஸ் நிறுவனத்தை 12.2 பில்லியன் டாலருக்கு சந்தை உச்சத்தில் வாங்கியது. அதேபோல் டாடா மோட்டார்ஸ் நிறுவனம் பிரிட்டனில் உள்ள ஜேகுவார் நிறுவனத்தை 2008-ல் 2.3 பில்லியன் டாலருக்கு வாங்கியது. பிறகு நமது பங்குச் சந்தை சரிந்த பொழுது இந்நிறுவனப் பங்குகளும் வெகுவாகச் சரிந்தன. ரத்தன் டாடா பிறகு தனது நேர்காணலில் ஒருமுறை கூறும்போது - அந்த இரண்டு நிறுவனங்களையும் இன்னும் விலை குறைத்து வாங்கி யிருக்கலாம் என்று கூறினார்.
ஆகவே சந்தை விலை உண்மையான விலைதானா என்று அறிந்து வாங்க வேண்டும்.

இந்த முறையில் சாதகம் என்ன?

பொருளாதாரத்தில் அல்லது குறிப்பிட்ட துறையில்/ நிறுவனத்தில் பிரச்னை ஏற்படும்போது அந்தப் பங்குகளுக்கு/ நிறுவனங்களுக்கு டிமாண்ட் குறைவாக இருக்கும். அதனால் அதுபோன்ற சமயங்களில் தங்களது உண்மையான மதிப்பி லிருந்து மிகவும் விலை குறைவாகக் கிடைக்கும்.
உதாரணத்திற்கு எஸ்.கே.எஃப் பியரிங்ஸ் என்ற பியரிங்ஸ் தயாரிக்கும் பன்னாட்டு நிறுவனப் பங்கின் விலை ரூ 125 அளவிற்கு 2008-ல் சரிந்தது. இன்று அதன் விலை ரூ 600+. அதேபோல் 2008-09 சரிவில் வோல்டாஸ் நிறுவனத்தின் பங்கு ரூ 33 வரை சரிந்து வந்தது (2007-08 உச்சத்தில் ரூ 250-ற்குமேல் சென்றது). அதன் தற்போதைய விலை (ரூ 250-ற்கு மேல் சென்றுவிட்டு) ரூ 165+.
ஆகவே சந்தை மதிப்பு மிகவும் வெளிப்படையான மதிப்பு என்றாலும், சந்தையை நமக்கு சாதகமாகப் பயன்படுத்திக் கொள்ள தெரிந்திருக்க வேண்டும்.

(படி ஏறுவோம்)

Source - Vikatan Magazine

கல்விக் கடன் கம்ப்ளீட் அலசல்!

கல்விக் கடன் கம்ப்ளீட் அலசல்!

பிளஸ் டூ ரிசல்ட் வந்தாச்சு... அடுத்து காலேஜில் சேர வேண்டும். கல்லூரிகள் பக்கம் போனால் அவர்கள் கேட்கும் கட்டணமோ சாதாரணமானவர்களால் கட்டக்கூடிய அளவுக்கு இல்லை... இந்நிலையில் இருக்கும் ஒரே வழி கல்விக்கடன் வாங்குவதுதான். ஆனால் அதிலும் ஆயிரத்தெட்டு சந்தேகங்கள்... எந்த படிப்புக்கெல்லாம் கடன் கிடைக்கும், எவ்வளவு தொகை கிடைக்கும், வட்டி எவ்வளவு? அதற்கான தகுதி என்ன என ஏராளமான சந்தேகங்கள் மாணவர்கள் மற்றும் பெற்றோர்கள் மனதில் இருக்கும். அதற்கான விடைகளைப் பார்ப்போம்.

எந்தெந்த படிப்புகளுக்கு கிடைக்கும்?

கல்விக் கடன் என்பது உயர்கல்வி படிக்க கிடைக்கும் கடன். மருத்துவம், பொறியியல், எம்.பி.ஏ., எம்.சி.ஏ., பி.காம்., பி.எஸ்சி.,  போன்ற படிப்பு களுக்கு கல்விக் கடன் வாங்கிக் கொள்ளலாம். அங்கீகரிக்கப்பட்ட கல்வி நிறுவனங்களில் உள்ள அனைத்து படிப்புகளுக்கும் கடன் வாங்கிக் கொள்ளலாம். சில வங்கிகளில் கலைப் படிப்புகளுக்கு கல்விக் கடன் இல்லை என்று சொல்ல வாய்ப்பு இருக்கிறது. அவர்கள் இதுபோன்ற படிப்புகளுக்கு எளிதாக வேலை கிடைக்காது என்பதால் கடன் கொடுக்க மறுக்கும் நிலை இருக்கிறது. அதுபோன்ற நிலையில் சற்று போராடினால் மட்டுமே கடன் வாங்க முடியும். பத்தாம் வகுப்பு முடித்துவிட்டு டிப்ளமோ படிப்பவர்களுக்கும் கல்விக் கடன் உண்டு.

எவ்வளவு கடன் கிடைக்கும்?

நான்கு லட்சம் ரூபாய் வரை உத்தரவாதம் எதுவும் இல்லாமல் கடன் கிடைக்கும். 4 லட்சம் முதல் 7.5 லட்சம் வரை பெற்றோரில் ஒருவர் தனிநபர் உத்தரவாதம் கொடுக்க வேண்டிவரும். 7.5 லட்சம் ரூபாய்க்கு மேல் கடன் என்றால் சொத்து ஜாமீன் கொடுக்க வேண்டும். இது உள்நாடு மற்றும் வெளிநாடு சென்று படிக்கும் மாணவர்களுக்கு என அனைத்துக்கும் பொருந்தும்.

எப்படி வாங்குவது?

பெற்றோருக்கு எந்த வங்கியில் கணக்கு இருக்கிறதோ, அந்த வங்கி யில் கல்விக் கடன் பெறலாம். சில நகரங்களில் ஏதாவது ஒரு வங்கி, கல்விக் கடன் தருவதற்கென்றே ஒதுக்கப்பட்டிருக்கும். அப்படி இருக்கும்பட்சத்தில் அதில் கணக்கு ஆரம்பித்து, கல்விக் கடன் வாங்கிக் கொள்ளலாம்.

எந்த செலவுக்கு எல்லாம் கிடைக்கும்?

கல்விக் கட்டணம், விடுதி வாடகை மற்றும் சாப்பாட்டுச் செலவு, சீருடை, புத்தகங்கள், கல்விச் சுற்றுலா, மாணவருக்கு இன்ஷூரன்ஸ் பிரீமியம், கம்ப்யூட்டர்/லேப்டாப் உள்ளிட்டவைகளுக்கு கல்விக் கடன் வாங்கிக் கொள்ளலாம்.

எப்படி கடன் வாங்குவது?

கல்லூரியில் இருந்து கல்விக் கட்டணம், விடுதி வாடகை, உணவுக் கட்டணம், சீருடைகளுக்கு எனத் தனித்தனியாக எவ்வளவு ஆகும் என்று போனஃபைட் சான்றிதழில் குறிப்பிட்டு வாங்கிக் கொள்ள வேண்டும். அதன்பிறகு வங்கியை அணுகி விண்ணப்பிக்க வேண்டும். அதற்குரிய காசோலை கல்லூரி பெயரில் கொடுக்கப்படும். புத்தகங்கள், கம்ப்யூட்டர் போன்றவற்றை வாங்கிவிட்டு அதற்குரிய ரசீதை வங்கியில் கொடுத்தால் அந்த பணம் கிடைத்துவிடும். இது மாணவரின் கடன் கணக்கில் சேர்த்துக் கொள்ளப்படும்.

எப்போது கடனை திரும்பக் கட்டுவது?

படிப்பு முடிந்து ஒரு வருடத் துக்குப் பிறகு கடனைத் திருப்பிச் செலுத்த ஆரம்பிக்கலாம். ஆனால், வேலை கிடைத்துவிட்டால் உடனே கடனைக் கட்ட ஆரம்பித்துவிட வேண்டும். முன்பு படிக்கிற காலத்தில் கடனுக்கான வட்டி கணக்கிடப்பட்டு, வசூலிக்கப்பட்டு வந்தது. ஆனால், 2009-க்குப் பிறகு கொடுக்கப்படும் கல்விக் கடனுக்கு, பெற்றோரின் ஆண்டு வருமானம் 4.5 லட்சம் ரூபாய்க்குள் இருந்தால் படிக்கிற காலத்திற்கான வட்டியை மத்திய அரசே வங்கிகளுக்குக் கொடுத்து விடுகிறது. வெளிநாடுகளில் படிக்கிற மாணவர்களுக்கு இந்தச் சலுகையை வங்கிகள் தருவதில்லை. ஆனால், வெளிநாட்டுப் படிப்புக்கும், உள்நாட்டுப் படிப்புக்கும் ஒரே வட்டி விகிதம்தான்.
விரைவாக கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் மாணவர்களுக்கு 1% வட்டி குறைக்கப்படுகிறது. மாணவிகளுக்கு வட்டியில் சுமார் 0.5% சலுகை அளிக்கப்படுகிறது. கடனை மாதத் தவணையாகக் கட்ட வேண்டும் என்பதில்லை. மாதத் தவணை காலம்போக எப்போதெல்லாம் பணம் கிடைக்கிறதோ, அப்போ தெல்லாம் அந்த தொகையைக் கட்டி கடன் பளுவை குறைத்துக் கொள்ளலாம்.

தேவையான ஆவணங்கள்!

கல்லூரி போனோஃபைட் சான்றிதழ்.
கட்டணம் குறித்த தெளிவான தகவல்கள்.
பெற்றோரின் வருமானச் சான்றிதழ்.
இருப்பிடச் சான்றிதழ்.
பள்ளி மாற்று சான்றிதழ்.
10 மற்றும் 12-ம் வகுப்பு மதிப்பெண் சான்றிதழ்.
பொறியியல், மருத்துவம் உள்ளிட்ட தொழிற்கல்வி என்றால் கவுன்சிலிங் அழைப்புக் கடிதம், சேர்க்கைக் கடிதம்  உள்ளிட்டவை தேவைப்படும்.
வெளிநாட்டு படிப்பு என்றால் கூடுதலாக விசா, எந்த கல்லூரியில் படிக்க இருக்கிறார், கல்லூரி மற்றும் படிப்புக்கான அங்கீகார விவரம் போன்றவற்றையும் கொடுக்க வேண்டும்.

கவனத்தில் கொள்ள வேண்டியவை!

எக்காரணம் கொண்டும் மாணவர்கள் ஏதாவது ஒரு பாடத்தில்கூட ஃபெயிலாகி விடக்கூடாது. ஏதாவது ஒரு பாடத்தில் ஃபெயிலானால்கூட சில வங்கிகள் அடுத்த ஆண்டுக் கான கடன் தருவதை நிறுத்திவிடும் அபாயம் இருக்கிறது. அதன்பின் அந்த பாடத்தை மீண்டும் எழுதி பாஸான பிறகுதான் கடன் கிடைக்கும்.
ஏதாவது ஒரு காரணத்துக்காக படிப்பை பாதியில் நிறுத்தினாலும் தொடர்ந்து கடன் கிடைக்காமல் போக வாய்ப்புண்டு. அதுவரையில் வாங்கிய கடனை வட்டியோடு திரும்பச் செலுத்த வேண்டிவரும்.

வரிச் சலுகை!

திரும்பச் செலுத்தும் கல்விக் கடனில் 80-இ பிரிவின் கீழ் வட்டிக்கு மட்டுமே வரிச் சலுகை உண்டு. திரும்பச் செலுத்தும் அசலுக்கு வரிச்சலுகை இல்லை. யார் படிப்புக்காக கல்விக் கடன் பெறப்பட்டுள்ளதோ, அவருக்குதான் வரிச் சலுகை உண்டு. கல்விக் கடனைக் திரும்பச் செலுத்த ஆரம்பித்து, எட்டு வருடங்கள் வரை மட்டுமே வருமான வரி விலக்கு கிடைக்கும்.

கடன் தர தயக்கம்

கல்விக் கடன் கொடுப்பதும், கொடுக்காமல் இருப்பதும் பொதுவாக அந்தந்த வங்கியின் மேலாளரைப் பொறுத்த விஷயமாக இருக்கிறது. குறைவாக மதிப்பெண் எடுத்திருப்பவர்களுக்கு கடன் வழங்க வங்கிகள் அதிக ஆர்வம் காட்டுவதில்லை. ஆனால், சட்டப்படி மாணவருக்கு உயர் கல்வி படிக்க கல்லூரியில் அனுமதி கிடைத்துவிட்டாலே அவருக்கு கடன் வழங்க வேண்டும் என்பதுதான் அரசு விதி. இருப்பினும் இந்த விதியை பெரும்பாலான வங்கிகள் சட்டை செய்வதில்லை. அதேபோல் சில படிப்புகளுக்கு எதிர்காலத்தில் வேலைவாய்ப்பு அவ்வளவு பிரகாசமாக இருக்காது என வங்கிகள் நினைக்கலாம். அது போன்ற படிப்புகளுக்கு கடன் கிடைப்பது சற்று கடினம்தான். 
'மாணவர்கள் கடனை சரியாக திருப்பிச் செலுத்துவது இல்லை. இதனால், வாராக் கடன் அதிகரிக்கும்’ என்கிற பயத்தாலும் வங்கிகள் கடன் கொடுப்பதில் தயக்கம் காட்டுகின்றன. என்றாலும், முன்புபோல இல்லாமல் இப்போது நிறைய வங்கிகள் கல்விக் கடனை அதிக அளவிலேயே கொடுத்து வருகின்றன. இந்தியன் வங்கி அடுத்த ஓராண்டில் 1.5 லட்சம் மாணவர்களுக்கு 900 கோடி ரூபாய் கடன் கொடுக்கப் போவதாக அறிவித்துள்ளது. மற்ற வங்கிகளும் கல்விக் கடனை போட்டி போட்டுக் கொண்டு கொடுத்து வருகின்றன.
கொடுக்கும் கடன் மீண்டும் நல்லபடியாக திரும்ப வந்து சேரும் என்கிற நம்பிக்கை மட்டும் வந்துவிட்டால் போதும்; வங்கிகள் கல்விக் கடன் கொடுக்கத் தயங்காது. படித்துவிட்டு வேலைக்கு செல்லும் மாணவர்களும் ஒத்துழைத்தால் மட்டுமே இந்தப் பிரச்னைக்கு நல்லதொரு தீர்வு கிடைக்கும்'' என்கிறார் முன்னணி பொதுத் துறை வங்கியின் மேலாளர் ஒருவர்.

- செ.திருக்குறள் அரசி

Source - Vikatan Magzine

முதற்படி முதலில் படி! - 24

முதற்படி முதலில் படி!

கடந்த சில இதழ்களில் பங்குகளின் மதிப்பைக் கண்டுபிடிக்க உதவும் பலவிதமான ரேஷியோக்கள் பற்றி பார்த்தோம். அதுபோல் வேறு பல குறியீடுகளையும் பார்த்தோம். இவையெல்லாம் ஒரு பங்கை மதிப்பிட, ஒப்பிட உதவும் எளிதான உபகரணங்கள். ஒரு பங்கை அல்லது ஒரு நிறுவனத்தின் மதிப்பை எவ்வாறு கணக்கிட முடியும்?

விரிவாகக் காணும்முன் சில சந்தேகங்களுக்கு பதில் கண்டு விடுவோம். சமீபத்தில் தனியார் நிறுவன வேலையை விட்டுவிட்டு தொழில் தொடங்க முயற்சி செய்து கொண்டிருக்கும் ஒருவர் ஆலோசனைக்காக வந்திருந்தார். ஏற்கெனவே செயல்பட்டு வரும் ஒரு நிறுவனத்தை வாங்குவதற்காக அவர் பேச்சுவார்த்தை நடத்திக் கொண்டிருந்தார். நிறுவனத்தை விற்பவர் அந்நிறுவனத்தின் நிகர லாபத்தைப் போல ஐந்து மடங்கு விலை கேட்பதாகச் சொன்னார். என்னிடம் ஆலோசனை கேட்க வந்தவருக்கோ, ஏன் அவ்வளவு விலை கேட்கிறார் என்று புரியவில்லை. வந்திருந்தவரைப் பொறுத்தமட்டில் வாங்கப் போகும் நிறுவனத்தில் உள்ள உபகரணங்களுக்கும், இடத்திற்கும் பணம் கொடுத்தால் போதும் என்று நினைக்கிறார். தான் புதிதாக அத்தொழிலைத் தொடங்கப் போனால் அவ்வளவுதானே செலவாகும் என்று நினைக்கிறார். அவர் நினைப்பதில் தப்பில்லை. ஆனால், உலகம் அவ்வாறு செயல்படுவதில்லை என்பதுதான் உண்மை! ஏன் என்பதை விளக்கமாக எடுத்துச் சொல்கிறேன்.
நீங்கள் ஒரு வீடு வாங்க நினைக்கிறீர்கள். நீங்கள் வாங்கப் போகும் இடத்தில் அடுக்கு மாடி கட்டட வீடுகள் சதுர அடி 2,500 ரூபாய் என்று விலை போய்க் கொண்டிருக்கிறது. உங்கள் நண்பர் அந்த விலைக்குத்தான் அந்தக் கட்டடத்தில் வீடு புக் செய்துள்ளதாகக் கூறுகிறார். பத்திரிகைகளில் பார்த்ததில் அந்த ஏரியாவில் அந்த விலைதான் போவதாகப் போட்டிருக்கிறார்கள். இவற்றையெல்லாம் பார்த்துவிட்டு அந்த விலை சரிதான் என்று நினைத்து நீங்களும் புக் செய்ய முடிவெடுத்து விடுகிறீர்கள். நீங்கள் செய்தது ஒரு வகையான வேல்யூவேஷன் ஆகும் - சந்தை விலையை வைத்து மதிப்பிட்டுள்ளீர்கள்.
ஒருவகை என்று கூறுகிறீர்களே, அப்படியானால் இதில் வேறு வகை இருக்கிறதா என்று நீங்கள் கேட்கலாம்.
உண்டு. அந்த வீட்டிலிருந்து உங்களுக்கு எதிர்காலத்தில் வரப்போகும் வருமானத்தை கணக்கிட்டுப் பார்த்து அந்த வீட்டின் விலையை மதிப்பிடலாம். அதேபோல் அந்த வீட்டை நீங்கள் சொந்தமாகக் கட்டினால் எவ்வளவு விலை ஆகும் என்று கணக்கிடலாம். அல்லது நீங்கள் அந்த வீட்டை முதலீட்டிற்காக மட்டும் வாங்குகிறீர்கள் என்றால், ரியல் எஸ்டேட் துறை அடிபடும்போது வாங்கினால் எவ்வளவு குறைவாக வாங்கலாம் என்று கணக்கிட்டுப் பார்க்கலாம். இதுபோல் பல வேல்யூவேஷன் முறைகள் உள்ளன.
இதேமாதிரி பங்குகளின் மதிப்பையும் பல்வேறு வேல்யூவேஷன்களின் அடிப்படையில் கணக்கிட முடியும்! பொதுவாக கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ள முறைகளை மட்டும் எடுத்துச் சொல்கிறேன்.
1. பி/ இ மடங்கு முறை.
2. புத்தக மதிப்பு முறை.
3. சந்தை மதிப்பு முறை.
4. புதிதாக அமைக்க ஏற்படும் செலவு கணக்கீட்டு முறை (Replacement Cost Method).
5. டி.சி.எஃப். முறை (DCF – Discounted Cash Flow).
6. வொர்ஸ்ட் கேஸ்/பெஸ்ட் கேஸ்.
இந்த முறைகளைப் பற்றி சற்று விரிவாகக் கீழே காண்போம்.
பி/இ மடங்கு முறை:
பி/இ பற்றி ஏற்கெனவே விரிவாகப் பார்த்திருக்கிறோம். பங்கின் சந்தை விலையை பங்கின் வருமானத்தால் வகுத்தால் கிடைப்பதுதான் பி/இ ஆகும். நீங்கள் வாங்கப் போகும் பங்கின் பி/இ-யை
அத்துறையில் உள்ள மற்றுமொரு பங்குடன் ஒப்பிட்டுப் பார்க்கும்போது நீங்கள் வாங்கப்போகும் பங்கின் விலை அதிகமாக உள்ளதா அல்லது குறைவாக உள்ளதா என்பது தெரியவரும். ஆனால், நீங்கள் ஒப்பிடப்போகும் நிறுவனத்தை தேர்ந்தெடுப்பதில் கவனமாக இருக்க வேண்டும். இவ்வாறு தேர்ந்தெடுப்பதை பியர் குரூப் (Peer Group) உண்டு பண்ணுவது என்று கூறுவார்கள். நீங்கள் வாங்கப் போகும் பங்கும் ஒப்பிட எடுத்துக் கொள்ளும் பங்கும்/பங்குகளும் முதலில் ஒரே துறையில் ஒரே மாதிரியான தொழில்களை செய்து வரவேண்டும். அந்நிறுவனங்களின் விற்பனை (டேர்ன் ஓவர்) போன்றவை கிட்டத்தட்ட சமமாக இருக்க வேண்டும்.

உதாரணத்திற்கு நீங்கள் இந்தியன் பேங்கின் பங்கை வாங்கலாமா என்று நினைக்கிறீர்கள். அது ஒரு பொதுத்துறை வங்கி. இந்த வங்கியை இன்னொரு பொதுத்துறை வங்கியோடுதான் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க வேண்டும். வேறு வங்கிகளுடனோ அல்லது நிதி நிறுவனங்களுடனோ ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பது சரியல்ல! பொதுத்துறை வங்கிகளிலும், அந்த வங்கிக்கு இணையாக இருக்கும் இன்னொரு வங்கியுடன்தான் ஒப்பிட வேண்டும். இந்தியன் வங்கியை, எஸ்.பி.ஐ உடன் ஒப்பிடுவதும் சரியல்ல. அப்படியானால், இந்தியன் வங்கியை இந்தியன் ஓவர்சீஸ் வங்கியுடன் ஒப்பிடலாமா? தாராளமாக! ஏனென்றால் இரண்டு வங்கிகளும் தென்னிந்தியாவில் தனது கிளைகளை பெரும்பாலும் கொண்டுள்ளது. இரண்டு வங்கிகளின் மொத்த வருமானமும் கிட்டத்தட்ட அருகில் உள்ளது. (இந்தியன் வங்கியின் 31-03-2011-ல் முடிந்த நிதி ஆண்டின் மொத்த வருமானம் 10,543 கோடி ரூபாய்; இந்தியன் ஓவர்சீஸ் வங்கியின் அந்த ஆண்டு மொத்த வருமானம் 13,327 கோடி ரூபாய்).
இதுபோல பொதுவான அளவுகோல்களை வைத்து ஒப்பிட்டு பியர் குரூப் சேர்க்க வேண்டும். இந்தியன் ஓவர்சீஸ் வங்கியுடன் அலகாபாத் பேங்க்கையும் சேர்த்துக் கொள்ளலாம். அவ்வங்கி வடநாட்டில் பெரும்பாலும் தனது கிளைகளை கொண்டிருந்த போதிலும், அதன் மொத்த வருமானம் (மார்ச் 2011) 12,472 கோடி ரூபாயாகும். இதேபோல் கார்ப்பரேஷன் பேங்க், சின்டிகேட் பேங்க், ஓரியண்டல் பேங்க், யூகோ பேங்க் போன்ற வங்கிகளையும் ஒப்பிட்டுப் பார்க்க நீங்கள் எடுத்துக் கொள்ளலாம்.

இப்போது ஒரேமாதிரியான தன்மைகளைக் கொண்ட பியர் குரூப்பை உண்டு பண்ணிவிட்டீர்கள். பியர் குரூப்பின் பி/இ சராசரியை (சமீபத்திய இன்கம் ஸ்டேட்மென்டை வைத்துக் கொண்டு) பாருங்கள். இந்தியன் வங்கியின் பி/இ பியர் குரூப் ஆவரேஜுடனும் மற்றும் மிகவும் நெருங்கிய பேங்குடனும் ஒப்பிட்டுப் பாருங்கள். ஏன் வித்தியாசப்படுகிறது என்று அலசுங்கள். பிற அளவுகோல்களுடன் (பி/பிவி, டிவிடெண்ட் யீல்ட், வாராக் கடன் சதவிகிதம், வருமான வளர்ச்சி, கிளைகளின் எண்ணிக்கை, ஷேர்ஹோல்டிங் பேட்டர்ன், இன்னும் பிற) ஒப்பிட்டுப் பாருங்கள். அப்போது வித்தியாசம் ஏன் என்று புரியும். அதை வைத்து இந்தியன் வங்கிப் பங்குகளை வாங்குவது உகந்ததா, இல்லையா என்று முடிவெடுக்கலாம்.
மேலே நாம் கண்ட வேல்யூவேஷன் பங்குச் சந்தையில் லிஸ்ட் செய்யப்பட்ட நிறுவனங்களுக்கு சரிப்பட்டு வரும். ஏனென்றால் அவற்றிற்குத் தேவையான எல்லா விபரங்களும் நமக்கு கிடைக்கும். ஆனால், நீங்கள் சந்தையில் லிஸ்ட் செய்யப்படாத நிறுவனத்தை வாங்கச் செல்கிறீர்கள் என்று வைத்துக் கொள்வோம். அப்போது சந்தையில் லிஸ்ட் செய்யப்பட்ட அதே துறை சார்ந்த நிறுவனங்களின் பி/இ ஆவரேஜை எடுத்துக் கொண்டு, வாங்கப் போகும் நிறுவனத்தின் நிகர லாபத்தை அந்த ஆவரேஜ் பி/இ-ஆல் பெருக்கினால் நீங்கள் வாங்கப் போகும் நிறுவனத்தின் உத்தேச மதிப்பு கிடைக்கும். அதிலிருந்து எவ்வளவு குறைத்து வாங்க முடியுமோ அவ்வளவு நல்லது.
இனிவரும் வாரங்களில் பிற மதிப்பீட்டு முறைகள் பற்றி பார்ப்போம்.

(படி ஏறுவோம்)

Source - Vikatan Magazine

குறையலாம் விலை... ரியல் எஸ்டேட் அசல் நிலவரம்

குறையலாம் விலை... ரியல் எஸ்டேட் அசல் நிலவரம்

''மூன்று ஆண்டுகளுக்கு முன்பு அமெரிக்காவில் சப்-பிரைம் பிரச்னை வந்து, அதனால் அந்நாட்டின் பொருளாதாரமே கடுமையாகப் பாதிப்படைந்தது. இன்று, அதேபோன்ற அபாயம் நம் நாட்டிலும் நெருங்கிக்கொண்டிருக்கிறது'' என்கிறார்கள் சில ரியல் எஸ்டேட் வல்லுநர்கள். ''அப்படி ஒரு நிலை ஏற்பட்டால் மனை மற்றும் ஃபிளாட்டுகளின் விலை அநியாயத்துக்கு குறையவும் வாய்ப்புண்டு'' என்கிறார்கள்.

ரு தும்மல் போட்டாலே மலேரியா, டபுள் நிமோனியா என்ற ரேஞ்சுக்கு பயங்காட்டும் நம்மூரில், ரியல் எஸ்டேட் விஷயத்திலும் அப்படித்தான் நடக்கிறார்களோ? அல்லது உண்மையிலேயே ஏதேனும் பிரச்னை ஆரம்பித்திருக்கிறதோ என்று விசாரிக்க ஆரம்பித்தோம்.
''வேகமாக வளர்ந்து வந்த இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை தற்போது ஊழல், விற்பனை வீழ்ச்சி, என பல்வேறு பிரச்னைகளைச் சந்தித்து வருகிறது. ஆனால், இவை எல்லாவற்றையும்விட மிகப் பிரம்மாண்ட விஷயமாக இருப்பது அவற்றின் கடன் சுமைதான். இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் மொத்தக் கடன் கிட்டத்தட்ட 1.8 லட்சம் கோடி ரூபாய்'' என்கிற அதிர்ச்சித் தகவலை சொல்லி இருக்கிறார் 45 நாடுகளில் இயங்கிவரும் சர்வதேச ரியல் எஸ்டேட் நெட்ஒர்க் நிறுவனமான நைட் ஃபிராங்க் (Knight Frank)-ன் இந்திய பிரிவு இயக்குநர் அமித் கோயங்கா.
அது மட்டுமல்ல, ''இந்தக் கடனை இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் இன்னும் இரண்டு, மூன்று ஆண்டுகளுக்குள் கட்டியாக வேண்டும். இதனால் அந்நிறுவனங்களின் கேஷ் ஃப்ளோ மிகவும் குறைந்திருக்கிறது'' என்றும் அவர் சொல்லி இருக்கிறார்.

தேவை 20,000 கோடி!

தற்போதைய நிலையில் கடனைக் கட்டாமல் பல ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் 'டிபால்ட்’ ஆகி இருக்கின்றன. இந்த எண்ணிக்கை நடப்பு ஆண்டில் இன்னும் அதிகரிக்கும் என மதிப்பிடப்பட்டிருக்கிறது. தற்போதைய நிலையில் இந்திய நிறுவனங்களுக்கு கடனை அடைக்க ஒரு மாதத்துக்கு மட்டும் சுமார் 20,000 கோடி ரூபாய் தேவை. இதை பொதுத் துறை வங்கிகளும் உறுதிப்படுத்துகின்றன.
பட்டியலிடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் சுமார் அரை டஜன் கம்பெனிகள் இந்தப் பட்டியலில் முக்கிய இடத்தைப் பிடித்திருக்கின்றன. ஆனால், அவற்றின் பெயர்களை வெளிப்படையாகச் சொல்ல எந்த வங்கியும் தயாராக இல்லை. பல நிறுவனங்கள், கடன் தவணையை பல மாதங்கள் தாண்டியும் கட்டாமல் இருக்கின்றன. இந்த தொகை மட்டுமே பல ஆயிரம் கோடி ரூபாய்க்குமேல் இருக்கும் என்கிறார்கள்.

பிள்ளையார் சுழி!

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கடன் சுமை இந்த அளவுக்கு அதிகரிப்பதற்கான பிள்ளையார் சுழி, கடந்த 2008-ம் ஆண்டு அமெரிக்காவில் ஏற்பட்ட சப்-பிரைம் (தகுதி இல்லாதவர்களுக்கு வீட்டுக் கடனை வாரி வழங்கியது) மூலம் போடப்பட்டது. அதைத் தொடர்ந்து ஏற்பட்ட சர்வதேச மற்றும் உள்நாட்டு நிதி நெருக்கடி இந்தியாவில் வீடுகளின் விற்பனையை வெகுவாக பாதிக்கத் தொடங்கியது. ஐ.டி. துறை நிறுவனங்கள் மற்றும் அவற்றில் பணிபுரிபவர்களையும் நம்பி ஏராளமான கட்டடங்களையும், வீடுகளையும் கட்டித் தள்ளிய இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறை நிறுவனங்கள், ஐ.டி. துறை பாதிப்புக்கு உள்ளானதைத் தொடர்ந்து கட்டிய வீட்டை விற்க முடியாமல் தவித்தது.
இதனால் கடன் வாங்கி களத்தில் இறங்கிய பல முன்னணி ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களின் கடன் சுமை கடுமையாக அதிகரிக்க, அவற்றால் அடுத்த புராஜக்ட்டுகளை நிறைவேற்ற முடியாமல் போனது.

அதிகரித்த வட்டி!
குறைந்த கடன்!

இது ஒருபக்கமிருக்க, தொடர்ந்து அதிகரித்துவந்த பணவீக்க விகிதத்தை கட்டுப்படுத்த முக்கிய வட்டி விகிதங்களை உயர்த்த தொடங்கியது ஆர்.பி.ஐ. இதனால் வங்கிகள் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு வழங்கும் கடனுக்கான வட்டியையும் கணிசமாக உயர்த்தியது. கூடவே கடனுக்கான அளவும் குறைக்கப்பட்டது. வழக்கமாக வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி சுமார் 9 சதவிகிதமாக இருக்கும் என்றால், ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு 13-15 சதவிகித வட்டி என்கிற கணக்கில் வங்கிகள் கடன் கொடுத்தன. 

லஞ்ச விவகாரம்!

இந்திய ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களுக்கு ஏற்பட்ட அடுத்த பெரிய பாதிப்பு, கடன் கொடுப்பது தொடர்பான லஞ்ச வழக்கில் எல்.ஐ.சி. ஹவுசிங், பஞ்சாப் நேஷனல் வங்கி உள்ளிட்டவைகளின் உயர் அதிகாரிகளை சிபி.ஐ கைது செய்தது. 2010 நவம்பரில் நடந்த இந்த நிகழ்ச்சிக்குப் பிறகு ரியல் எஸ்டேட் துறை நிறுவனங்களுக்கு கொடுக்கப்படும் கடனை ஒருமுறைக்கு பலமுறை ஆராய்ந்து கொடுக்க  வங்கிகளுக்கு ஆர்.பி.ஐ. உத்தரவிட்டது. வாங்கும் கடனை அந்த புராஜக்ட்டுக்குத்தான் செலவு செய்கிறார்களா என்பதையும் கண்காணிக்கச் சொன்னது.

25% வட்டியில் கடன்!

பன்னாட்டு வங்கி ஒன்றின் அதிகாரியிடம் நாம் இவ்விவகாரம் குறித்து பேசியபோது, ''வங்கிகளில் கடன் கிடைப்பது கஷ்டமாகிவிட்டதைத் தொடர்ந்து, பல ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் ஃபைனான்ஸ் கம்பெனிகளிடம் 20 முதல் 25 சதவிகித வட்டிக்கு கடன் வாங்கின. அந்த வட்டிச் சுமையால் இந்நிறுவனங்கள், கட்டி விற்கும் வீடுகளின் விலையும் அதிகரித்தன. ஏற்கெனவே கட்டிய வீடுகளே விற்க முடியாமல் இருக்கும்போது, வீடுகளின் விலையை உயர்த்தினால் எப்படி போணியாகும்? ஆக மெல்லவும் முடியாமல், விழுங்கவும் முடியாமல் தவித்து நிற்கின்றன இந்நிறுவனங்கள்.'' என்றார்.

அது வேறு, இது வேறு!

ஏற்கெனவே வாங்கியது வேறு புராஜக்ட்டுக்கு, இது புது புராஜக்ட்டுக்கு என சில ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள்  புத்திசாலித்தனமாக விளக்கம் கொடுத்தபோதும், வங்கிகள் அதில் மசியவில்லை என்பது முக்கியமான விஷயம். இதற்கிடையே சில புத்திசாலி புரமோட்டர்கள், வேறு ஒரு புது வங்கியில் கடன் வாங்கி பழைய கடனைக் கட்டி நிலைமையை தற்காலிகமாக சமாளித்திருக்கிறார்கள். ஈமார் எம்.ஜி.எஃப். லேண்ட் நிறுவனம், கடந்த ஒன்றரை ஆண்டு காலத்தில் சுமார் 1,400 கோடி ரூபாய் கடனை அடைத்திருக்கிறது.
டி.எல்.எஃப். நிறுவனம் 2010-11-ம் நிதி ஆண்டில் மூன்றாம் காலாண்டில் 2,050 கோடி ரூபாய் கடனை மறுசீரமைப்பு செய்துள்ளது. ஹெச்.டி.ஐ.எல் பழைய கடனை அடைக்க 1,150 கோடி ரூபாய்க்கு பங்குகளுக்கு  மாறாக பத்திரங்களை வெளியிட்டுள்ளது.

ஐ.பி.ஓ.தான் தீர்வா?

புதிய புராஜக்ட் கடன்களுக்காக ஈமார் எம்.ஜி.எஃப். லேண்ட், லோதா டெவலப்பர்ஸ், யூனிடெக், டி.பி. ரியாலிட்டி உள்ளிட்டவை முயற்சி செய்து வருவதாக வங்கி அதிகாரிகள் தரப்பு தகவல்கள் தெரிவிக்கின்றன. ஈமார் எம்.ஜி.எஃப். உள்ளிட்ட நிறுவனங்கள், ஆயிரக்கணக்கான கோடி ரூபாயை பங்குச் சந்தையில் ஐ.பி.ஓ. மூலமாவது  திரட்ட முடியுமா என முயற்சி செய்து வருகிறது. ஆனால், சந்தை அவற்றுக்கு சாதகமாக இல்லை என்பதால் அதுவும் தள்ளிக் கொண்டே போகிறது.
ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் இப்படி ஒரு இடியாப்பச் சிக்கலில் மாட்டி இருப்பதால், கூடிய விரைவில் மனை மற்றும் ஃபிளாட்டுகளின் விலை கணிசமாக குறைய நிறையவே வாய்ப்பிருக்கிறது. அடுத்த ஓராண்டு காலத்தில் வீடுகளின் விலை 15-20% குறைய வாய்ப்பு இருக்கிறது என்கிறார்கள்.
இதுநாள் வரை சொந்தமாக சொத்து வாங்காதவர்கள், இனி விலை குறைந்தபின் இடமோ, ஃபிளாட்டோ வாங்க வாழ்த்துக்கள்!

- சி. சரவணன்

ஒ

Source - Vikatan Megazin